Inwestorzy planujący otwarcie nowej placówki, w której ma być prowadzona działalność lecznicza, mają świadomość konieczności spełnienia wymagań stawianych im przez państwową inspekcję sanitarną. Niestety, wiedza dotycząca ich obowiązków wynikających z przepisów budowlanych jest już znacznie mniejsza. A kontrola nadzoru budowlanego może być dużym zaskoczeniem.
Brak znajomości przepisów nie stanowi jednak żadnej ochrony przed konsekwencjami ponoszonymi na skutek stwierdzenia nieprzestrzegania prawa.
Kontrola nadzoru budowlanego
W razie kontroli przeprowadzonej przez nadzór budowlany w lokalu użytkowanym niezgodnie z jego przeznaczeniem, taka działalność jest uznawana za samowolę budowlaną, wymagającą legalizacji. Stwierdzenie przez urząd podejrzenia zaistnienia takiego stanu rzeczy grozi zakazem prowadzenia w danym miejscu jakiejkolwiek działalności oraz sprzedaży lub najmu lokalu do czasu zakończenia postępowania, które może potrwać kilka lat. Nadzór budowlany ma prawo dodatkowo nałożyć obowiązek doprowadzenia nieruchomości do stanu sprzed zaistnienia samowoli. Skutkuje więc to koniecznością usunięcia wszystkich elementów i instalacji, które zostały wykonane na etapie przebudowy i aranżacji lokalu na potrzeby nowej funkcji. Konsekwencje mogą być więc bardzo dotkliwe finansowo dla osoby prowadzącej działalność w lokalu, niezależnie od tego, czy jest ona jego właścicielem, czy tylko najemcą.
Przed podjęciem decyzji o zakupie lub wynajęciu lokalu, w którym ma być prowadzona działalność medyczna, przede wszystkim należy się upewnić, czy prowadzenie w nim planowanej działalności zgodnie z obowiązującymi przepisami jest w ogóle możliwe. Pierwszy krok powinno stanowić zapoznanie się z archiwalną dokumentacją projektową nieruchomości i sprawdzenie, jaki jest jej status prawny. Fakt, że lokal jest lub był użytkowany jako usługowy, nie wystarcza za dowód, że użytkowany był zgodnie z przepisami. Jeżeli obecny właściciel nie posiada dokumentów potwierdzających usługowe przeznaczenie budynku lub lokalu, należy przed podpisaniem umowy kupna lub najmu sprawdzić w urzędzie (Wydziale Architektury), jaki jest jego stan prawny według dokumentacji znajdującej się w urzędowym archiwum.
Doświadczenie pokazuje, że zdarzają się sytuacje, w których latami działalność usługowa jest prowadzona w lokalach o innym przeznaczeniu. Spotkaliśmy się z sytuacją gdy lokal, który na przestrzeni lat miał kilku właścicieli, a każdy z nich prowadził w nim działalność usługową, różniącą się tylko jej profilem, okazał się być lokalem mieszkalnym. Właściciel, od którego nasz inwestor chciał go kupić, nie miał nawet świadomości takiego stanu rzeczy, ponieważ płacił podatek od lokalu usługowego, co według niego stanowiło prawne potwierdzenie usługowego charakteru nieruchomości. Dopiero sprawdzenie statusu lokalu w dokumentacji Wydziału Architektury Urzędu Miasta dostarczyło nam prawdziwych informacji o mieszkalnym przeznaczeniu lokalu.
W sytuacji, w której planowane jest prowadzenie działalności usługowej w lokalu mieszkalnym, konieczne jest zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania lokalu. W niektórych przypadkach, zależnie od zakresu wprowadzanych zmian (np. poprzez ingerencję w ściany zewnętrzne lub konstrukcję budynku), może okazać się konieczne uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwestycja jest wtedy najczęściej określana jako przebudowa ze zmianą sposobu użytkowania.
Zanim jednak inwestor dokona zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania, musi być pewien, że obowiązujące przepisy pozwalają na wprowadzenie takiej zmiany. Wraz z wnioskiem zgłoszenia dostarcza do urzędu wszystkie wymagane prawem załączniki, na podstawie których urzędnik rozpatrujący sprawę będzie mógł jednoznacznie stwierdzić, czy planowana zmiana jest zgodna z obowiązującymi przepisami.
Funkcja lokalu lub budynku
W zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku w warunkach zabudowy, zawarte są informacje dotyczące dopuszczalnego przeznaczenia terenów i budynków, które się na nich znajdują oraz sposobów i warunków, które należy spełnić, użytkując poszczególne obszary. Jeżeli miejscowy plan na terenie, na którym znajduje się przedmiotowy budynek dopuszcza funkcję usługową, a do tej pory był on wykorzystywany jako mieszkalny, możliwe jest tam prowadzenie działalności po przeprowadzeniu procedur urzędowych. Jeżeli natomiast dopuszczalna jest zabudowa wyłącznie mieszkaniowa, bez towarzyszącej funkcji usługowej, niestety, nie będzie tam możliwe prowadzenie działalności medycznej. Wyjątek może stanowić budynek mieszkalny jednorodzinny, w którym zgodnie z prawem budowlanym możliwe jest wydzielenie lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% całkowitej powierzchni budynku, aby nadal pozostawał on budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Inwestor, któremu bardzo zależy na prowadzeniu działalności usługowej w budynku znajdującym się na obszarze niedopuszczającym funkcji usługowej, może starać się o zmianę zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest to jednak procedura żmudna, trwająca kilka lat i bez gwarancji powodzenia.
Stanowiska postojowe
Kolejnym krokiem jest sprawdzenie wymagań dotyczących budynków usługowych, jakie należy spełnić, w tym minimalną ilość miejsc postojowych, jaka ma być zapewniona na terenie działki. Zwykle dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego wymagana ilość miejsc postojowych jest zdecydowanie mniejsza niż dla budynku usługowego, więc w przypadku małych działek sprostanie tym wymogom może stanowić problem. Kwestia możliwości zapewnienia miejsc postojowych jest często pomijana podczas poszukiwań odpowiedniego lokalu lub budynku, a może okazać się powodem, dla którego w danym miejscu niemożliwe będzie prowadzenie działalności, zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami.
W warunkach zabudowy wydanych dla danej inwestycji lub w miejscowym planie zagospodarowania terenu określona jest ilość miejsc postojowych, jaką należy zapewnić ze względu na profil prowadzonej działalności i powierzchnię użytkową zajmowanego lokalu. Często wymagane jest także zapewnienie miejsca na parking dla rowerów oraz określona ilość miejsc postojowych użytkowanych przez osoby niepełnosprawne.
Niezależnie od tego, czy przeprowadzana jest procedura uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, czy zgłoszenia, konieczne jest wykazanie możliwości spełnienia tych wymagań poprzez wyznaczenie na własnej działce miejsc postojowych lub potwierdzenie prawa do korzystania z istniejących miejsc, jeżeli znajdują się na działce, której inwestor nie jest właścicielem, ale do niej przynależy budynek z przedmiotowym lokalem. Niezbędne w takim przypadku jest posiadanie pisma od właściciela lub zarządcy terenu, na którym znajduje się parking, że wymagana ilość miejsc postojowych będzie przeznaczona do wyłącznego korzystania przez użytkowników przedmiotowego lokalu.
Przy wyznaczaniu miejsc postojowych należy stosować się do przepisów wynikających z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Ma to znaczenie zarówno dla inwestorów, którzy planują budowę obiektu, w którym prowadzona będzie działalność, jak i dla tych, którzy mają zamiar rozpocząć prowadzenie działalności w budynku istniejącym. Przebudowa nakłada bowiem obowiązek doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z obowiązującymi przepisami i dotyczy to także miejsc postojowych.
Odległość parkingu od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku opieki zdrowotnej nie może być mniejsza niż: 7 m (do 10 stanowisk postojowych włącznie) i 10 m (od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie). Wyjątek stanowią miejsca postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, mogą być one bowiem sytuowane bez ograniczeń do okien budynków.
Stanowiska postojowe należy sytuować na działce budowlanej w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż: 3 m (przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie) i 6 m (w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie).
Zachowanie powyższych odległości nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.
Stanowisko postojowe dla samochodów osobowych powinno mieć co najmniej szerokość 2,5 m i długość 5 m, przy czym dla samochodów użytkowanych przez osoby niepełnosprawne szerokość stanowiska powinna wynosić co najmniej 3,6 m i długość 5 m.
Przed nowelizacją rozporządzenia, obowiązującą od 1 stycznia 2018 r., stanowisko postojowe dla samochodów osobowych mogło mieć szerokość minimalną 2,3 m. Jeżeli więc inwestycja była realizowana w oparciu o dawne przepisy, istniejące miejsca postojowe mogą okazać się zbyt wąskie w świetle obecnych przepisów. Nie jest to problemem, jeżeli powierzchnia działki pozwala na ich poszerzenie. Często jednak okazuje się, że zaprojektowanie przez architekta miejsc postojowych o minimalnej szerokości 2,3 m było uzasadnione brakiem miejsca na działce na szersze stanowiska, przy zachowaniu wszystkich wymaganych odległości (do budynków i granicy działki).
Kiedy następuje zmiana sposobu użytkowania?
O ile inwestorzy mają świadomość zaistnienia zmiany sposobu użytkowania przy przebudowie lokalu mieszkalnego na usługowy, o tyle najczęściej nie zdają sobie sprawy, że taka zmiana zaistnieje także przy dostosowywaniu użytkowanego wcześniej lokalu usługowego do potrzeb prowadzenia w nim nowej działalności oraz gdy inwestor jest pierwszym użytkownikiem lokalu usługowego, który został zaprojektowany jako „open space” bez określenia profilu prowadzonej w nim w przyszłości działalności. Ten ostatni przypadek spotyka się z największym zdziwieniem. Inwestorzy kupujący lokal usługowy od dewelopera są przekonani, że w budynku posiadającym pozwolenie na użytkowanie wszelkie formalności z organami administracji architektoniczno-budowlanej są już dopełnione i pozostaje im tylko zająć się aranżacją lokalu i jego stroną estetyczną. Nic bardziej mylnego. Co prawda lokal usługowy pozostaje lokalem usługowym i z tego punktu widzenia zmiana nie zachodzi. Jednak w wyniku wydzielenia poszczególnych pomieszczeń placówki, korytarzy, pomieszczeń higieniczno-sanitarnych zachodzi zmiana warunków higieniczno-sanitarnych i bezpieczeństwa pożarowego. Ewakuacja z lokalu, która w projekcie pierwotnym odbywała się bezpośrednio z otwartej przestrzeni lokalu, w projektowanej placówce prowadzona jest z poszczególnych pomieszczeń na zewnątrz przez ciągi komunikacyjne lub inne pomieszczenia.
|
Kwalifikacja zamierzenia jako zmiany sposobu użytkowania wynika z treści obowiązującego prawa budowlanego (Dz.U. 2021 poz. 2351) Art. 71. 1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: (...) 2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń; (...) 2. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. |
Jeżeli więc poprzedni właściciel lokalu, sprzedawca dewelopera lub nawet jego prawnicy zapewniają potencjalnego kupca, że żadne dodatkowe formalności związane z użytkowaniem lokalu nie są prawnie wymagane i że nie zachodzi zmiana sposobu jego użytkowania, nie należy się tym sugerować. Przeprowadzanie przez nowego właściciela lokalu procedury zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lub uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę wiąże się z koniecznością uzyskania odpowiedzi na dodatkowe pytania. Często podnoszona jest wtedy kwestia możliwości spełnienia wymogu zapewnienia określonej ilości miejsc postojowych na działce przynależącej do budynku. Najczęściej budynki usługowe, mieszkalne lub mieszkalne z towarzyszącą funkcją usługową projektowane są tak, by uzyskać jak największą powierzchnię użytkową lokali przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. Tereny placów zabaw i miejsc parkingowych są więc ograniczane do wymaganego minimum. W większości projektów budynków, na podstawie których uzyskiwane są pozwolenia na budowę, wykazywane są bilansy miejsc postojowych w odniesieniu do ilości mieszkań i liczonej w całości powierzchni budynku przeznaczonej pod funkcję usługową. Architekci na etapie projektu nie są najczęściej także w stanie określić profili działalności, jakie będą prowadzone w poszczególnych lokalach. Przyjmowane są więc najbardziej ogólne założenia, o niewielkich wymaganiach dotyczących ilości miejsc postojowych. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego różnicują potrzeby parkingowe lokalu zależnie od profili prowadzonej w nich działalności. Wyznaczona jest więc inna minimalna ilość miejsc postojowych np. dla biur i usług, inna dla usług handlu, inna dla restauracji i barów, a inna dla placówek medycznych. W związku z tym po sprzedaży lokali usługowych i określeniu profili ich działalności może się okazać, że brakuje miejsc postojowych dla spełnienia potrzeb parkingowych wszystkich lokali. Jest to kwestia szczególnie istotna w odniesieniu do placówek medycznych. Wymagania dotyczące ilości miejsc postojowych przeznaczonych do wyłącznego korzystania przez ich użytkowników są wysokie i najczęściej określone nie w odniesieniu do powierzchni użytkowej lokalu, a do ilości zaprojektowanych w nich gabinetów.
Warto zgłosić w urzędzie zmiany
Między innymi dlatego inwestorzy często są odwodzeni przez stronę sprzedającą nieruchomość od pomysłu składania jakichkolwiek dokumentów do urzędów. Notorycznie spotykamy się z argumentacją, podpieraną przykładami właścicieli sąsiednich lokali, iż można prowadzić z powodzeniem działalność usługową bez zgłaszania czegokolwiek gdziekolwiek. Chętnie przytaczane są także przykłady rodziny i znajomych, którzy w podobnej sytuacji także nic w urzędach nie zgłaszali. I faktycznie, wiele placówek funkcjonuje niezgodnie z przepisami i w większości z nich prawdopodobnie nie zostanie to przez żaden urząd nigdy stwierdzone. Nie znaczy to jednak, że przepisy na to pozwalają. Inwestorzy niezwiązani z branżą budowlaną często nie zdają sobie sprawy z obowiązków na nich ciążących. Wchodząc jednak na drogę prac budowlanych, inwestor staje się odpowiedzialny za działania, jakie są podejmowane w danym lokalu, budynku i na działce, do których nabywa prawo dysponowania. Musi więc zachować czujność już od pierwszych czynionych przez siebie kroków. W razie urzędowej kontroli każdy sam odpowiada za swoją działalność i ponosi ewentualne konsekwencje.
Należy więc pamiętać, że przed rozpoczęciem prowadzenia działalności w placówce trzeba zgłosić zmianę sposobu użytkowania lokalu lub uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę (przy przebudowie przegród zewnętrznych lub elementów konstrukcyjnych budynku). Zmiana sposobu użytkowania nie następuje tylko w przypadku, w którym w związku z nową działalnością nie zmieniają się warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Możliwe jest to tylko w sytuacji, gdy planowane jest prowadzenie działalności o takim samym profilu, jaki był w danym lokalu prowadzony do tej pory; ta działalność była zgłoszona w urzędzie i urząd nie wydał sprzeciwu; w ramach aranżacji wnętrz wprowadzane są tyl ko zmiany o charakterze estetycznym, bez zmian układu ścian i przeznaczenia pomieszczeń.
Pomimo tego, że ilość formalności może początkowo przytłoczyć inwestora, warto podjąć ten trud, by móc spać spokojnie. Po przejściu drogi do otwarcia własnej placówki pozostaje niewątpliwie wielka satysfakcja i duża radość z możliwości przyjęcia pacjentów w miejscu stworzonym według własnych wizji i potrzeb oraz w zgodzie z obowiązującymi przepisami.
Autor: MARTA MALISZEWSKA
Architektka, absolwentka Wydziału Architektury i Urbanistyki Politechniki Wrocławskiej. Właścicielka firmy MALISZEWSKA ARCHITEKCI, wcześniej działającej pod nazwą "tuto" Pracownia Architektoniczna. Zajmuje się projektowaniem budynków i wnętrz mieszkalnych oraz użyteczności publicznej. Specjalizuje się w projektowaniu obiektów medycznych, w szczególności gabinetów stomatologicznych.